Een makelaar heeft me ooit eens verteld dat er eigenlijk maar drie dingen zijn die de waarde van een huis bepalen: de plek, de plek en de plek. Maar daar hoort eigenlijk natuurlijk nog een vierde bij: de straatnaam. Iedereen weet dat aan een dreef vaak duurdere huizen staan dan aan een gewone straat. Maar is dat ook echt zo?
De New York Times heeft recent een leuk onderzoek gedaan naar het verband tussen huizenprijzen en straatnamen in de Verenigde Staten. De journalisten bestudeerden een grote database met verkoopprijzen in de loop der jaren en vonden een duidelijke relatie tussen de straatnaam en de huizenprijs. In de Verenigde Staten zijn huizen in een street gemiddeld het goedkoopst; van de goedkoopste 40% van alle huizen staat driekwart aan een street of avenue. Huizen in lanes scoren wat beter dan huizen in streets, en de duurdere huizen kun je vooral vinden aan een way of een place. (Hoewel het Engelse 'way' letterlijk natuurlijk gewoon 'weg' betekent,
heeft het in Amerika een beetje de bijklank van een 'dreef'. En zo'n
'dreef' is etymologisch dan natuurlijk weer verwant met een 'drive'.
Maar nu dwaal ik af.)
De top-10 van Amerikaanse staatnamen staat vol met straatnamen met een rangnummer - zoals Third Street en Fifth Street - en de vraag is natuurlijk of dat eerste deel van de straatnaam ook van invloed is op de prijs. En inderdaad: eengezinswoningen in straten die ergens naar genoemd zijn, zijn gemiddeld 2 procent duurder dan woningen in straatnamen met rangnummers. In sommige steden - zoals Los Angeles, San Francisco en Philadelphia - is dat verschil zelfs twintig procent! Straatnamen met rangnummers komen in alle prijsklassen voor, maar in de hoogste prijsklasse zitten ook de huizen met de hoogste rangnummers in de straatnaam. Huizen die tot de duurste 20% horen, staan in straten met 'scenic names' zoals Ocean Drive, Gulf Boulevard of Canyon Road. Maar dat is natuurlijk niet zo vreemd. Grappig feitje: oude presidenten zijn niet zo goed voor de prijs, want in straten die naar presidenten zijn genoemd, staan vaak juist huizen die tot de goedkoopste 40% horen.
En hoe zit dat in België?
Toevallig heeft Roel Helgers, een onderzoeker van de KU Leuven, onlangs een vergelijkbaar onderzoek
gedaan in België. Hij ging ook uit van een grote database met huizen en verkoopprijzen, maar zijn aanpak was toch iets anders dan die van de Amerikanen. Hij ging namelijk eerst op zoek naar woningen die goed met elkaar vergelijkbaar waren op aspecten zoals oppervlakte, ligging en afwerking. Die zouden ongeveer evenveel moeten kosten, maar dat was natuurlijk niet zo. Vervolgens ging hij voor die vergelijkbare woningen op zoek naar verklaringen voor de prijsverschillen. En wat bleek? Ook in België is er een duidelijke relatie tussen de straatnaam en de prijs.
Helgers nam straatnamen op -straat als uitgangspunt. Vergelijkbare huizen aan een -steenweg (een achtervoegsel dat in België veel voorkomt) bleken 2 procent goedkoper te zijn. Huizen aan een -hof of een -baan zijn gemiddeld 1,5 procent duurder dan die aan een -straat. Huizen aan een -laan zijn gemiddeld 2,6 procent duurder, huizen aan een -plein 4 procent duurder en huizen aan een dreef zelfs 6,2 procent duurder dan die aan een -straat. Natuurlijk gaat het hier maar om gemiddelden, maar toch zijn dat mooie uitkomsten. En in grote lijnen komen de uitkomsten ook overeen met die van de New York Times.
Volgens onderzoeker Helgers is het allemaal eenvoudig te verklaren: "Wie het woord steenweg hoort, denkt meteen aan een drukke, lelijke straat met lintbebouwing. Er is daardoor spontaan minder interesse in die huizen, en daarom liggen de prijzen lager. Een groot verschil met de rust en de rijen bomen die we met een laan associëren." En dat herken ik wel: een laan of dreef klinkt een stuk ruimer en dan een straat, dus daar staan dan vast ook grotere en mooiere huizen. Het is illustratief dat de toekomstige bewoners van een nieuwe villawijk in Nootdorp gingen klagen toen bleek dat de nieuwe straatnamen gewoon op -straat zouden eindigen. "In een villapark horen geen straten, dat klinkt te eenvoudig," zo schreef de voorzitter van de kopersvereniging. Hij beweerde zelfs dat "menige koper een andere woningkeuze zou hebben gemaakt als hij tijdig kennis had genomen van deze straatnamen". En dus veranderde de gemeente de -straten snel in -dreven.
Korrel zout
Dat is dus duidelijk: huizen aan dreven zijn inderdaad duurder dan huizen aan straten. Maar er zijn altijd uitzonderingen op de regel. Neem nou de Tannhäuserdreef. Dat klinkt toch best wel sjiek. Het is makkelijk om je daar een rustieke, brede weg bij voor te stellen met hier en daar een villa tussen de bomen. Maar in werkelijkheid is het een straat in een buurt vol met flatgebouwen in de Utrechtse wijk Overvecht. En het is heus niet zo dat een huis aan de Main Street in één klap meer waard is als men de straatnaam in Main Lane verandert. De journalisten van de New York Times schreven zelf in hun artikel gelukkig ook dat correlatie iets anders is dan een causaal verband. Ze geven zelf ook een aantal verklaringen voor de gevonden verbanden. In de jaren vijftig werden veel straatnamen street of avenue genoemd en in de jaren tachtig juist meer circles en courts, en dus zijn huizen aan een circle of court vaak een stuk nieuwer en daarom ook duurder. En dat een huis aan Lake Street duurder is dan een huis aan de Main Street is ook niet zo vreemd, want de naam doet vermoeden dat de eerste in de buurt van een meer ligt en zoiets is inderdaad wel van invloed op de prijs.
Zo komt het toch weer uit op "de plek, de plek en de plek". Maar toch ook een beetje de straatnaam.
De top-10 van Amerikaanse staatnamen staat vol met straatnamen met een rangnummer - zoals Third Street en Fifth Street - en de vraag is natuurlijk of dat eerste deel van de straatnaam ook van invloed is op de prijs. En inderdaad: eengezinswoningen in straten die ergens naar genoemd zijn, zijn gemiddeld 2 procent duurder dan woningen in straatnamen met rangnummers. In sommige steden - zoals Los Angeles, San Francisco en Philadelphia - is dat verschil zelfs twintig procent! Straatnamen met rangnummers komen in alle prijsklassen voor, maar in de hoogste prijsklasse zitten ook de huizen met de hoogste rangnummers in de straatnaam. Huizen die tot de duurste 20% horen, staan in straten met 'scenic names' zoals Ocean Drive, Gulf Boulevard of Canyon Road. Maar dat is natuurlijk niet zo vreemd. Grappig feitje: oude presidenten zijn niet zo goed voor de prijs, want in straten die naar presidenten zijn genoemd, staan vaak juist huizen die tot de goedkoopste 40% horen.
En hoe zit dat in België?
Toevallig heeft Roel Helgers, een onderzoeker van de KU Leuven, onlangs een vergelijkbaar onderzoek
gedaan in België. Hij ging ook uit van een grote database met huizen en verkoopprijzen, maar zijn aanpak was toch iets anders dan die van de Amerikanen. Hij ging namelijk eerst op zoek naar woningen die goed met elkaar vergelijkbaar waren op aspecten zoals oppervlakte, ligging en afwerking. Die zouden ongeveer evenveel moeten kosten, maar dat was natuurlijk niet zo. Vervolgens ging hij voor die vergelijkbare woningen op zoek naar verklaringen voor de prijsverschillen. En wat bleek? Ook in België is er een duidelijke relatie tussen de straatnaam en de prijs.
Helgers nam straatnamen op -straat als uitgangspunt. Vergelijkbare huizen aan een -steenweg (een achtervoegsel dat in België veel voorkomt) bleken 2 procent goedkoper te zijn. Huizen aan een -hof of een -baan zijn gemiddeld 1,5 procent duurder dan die aan een -straat. Huizen aan een -laan zijn gemiddeld 2,6 procent duurder, huizen aan een -plein 4 procent duurder en huizen aan een dreef zelfs 6,2 procent duurder dan die aan een -straat. Natuurlijk gaat het hier maar om gemiddelden, maar toch zijn dat mooie uitkomsten. En in grote lijnen komen de uitkomsten ook overeen met die van de New York Times.
Volgens onderzoeker Helgers is het allemaal eenvoudig te verklaren: "Wie het woord steenweg hoort, denkt meteen aan een drukke, lelijke straat met lintbebouwing. Er is daardoor spontaan minder interesse in die huizen, en daarom liggen de prijzen lager. Een groot verschil met de rust en de rijen bomen die we met een laan associëren." En dat herken ik wel: een laan of dreef klinkt een stuk ruimer en dan een straat, dus daar staan dan vast ook grotere en mooiere huizen. Het is illustratief dat de toekomstige bewoners van een nieuwe villawijk in Nootdorp gingen klagen toen bleek dat de nieuwe straatnamen gewoon op -straat zouden eindigen. "In een villapark horen geen straten, dat klinkt te eenvoudig," zo schreef de voorzitter van de kopersvereniging. Hij beweerde zelfs dat "menige koper een andere woningkeuze zou hebben gemaakt als hij tijdig kennis had genomen van deze straatnamen". En dus veranderde de gemeente de -straten snel in -dreven.
Korrel zout
Dat is dus duidelijk: huizen aan dreven zijn inderdaad duurder dan huizen aan straten. Maar er zijn altijd uitzonderingen op de regel. Neem nou de Tannhäuserdreef. Dat klinkt toch best wel sjiek. Het is makkelijk om je daar een rustieke, brede weg bij voor te stellen met hier en daar een villa tussen de bomen. Maar in werkelijkheid is het een straat in een buurt vol met flatgebouwen in de Utrechtse wijk Overvecht. En het is heus niet zo dat een huis aan de Main Street in één klap meer waard is als men de straatnaam in Main Lane verandert. De journalisten van de New York Times schreven zelf in hun artikel gelukkig ook dat correlatie iets anders is dan een causaal verband. Ze geven zelf ook een aantal verklaringen voor de gevonden verbanden. In de jaren vijftig werden veel straatnamen street of avenue genoemd en in de jaren tachtig juist meer circles en courts, en dus zijn huizen aan een circle of court vaak een stuk nieuwer en daarom ook duurder. En dat een huis aan Lake Street duurder is dan een huis aan de Main Street is ook niet zo vreemd, want de naam doet vermoeden dat de eerste in de buurt van een meer ligt en zoiets is inderdaad wel van invloed op de prijs.
Zo komt het toch weer uit op "de plek, de plek en de plek". Maar toch ook een beetje de straatnaam.
Reacties