Doorgaan naar hoofdcontent

Over dreven of niet: de invloed van de straatnaam op de huizenprijs

Een makelaar heeft me ooit eens verteld dat er eigenlijk maar drie dingen zijn die de waarde van een huis bepalen: de plek, de plek en de plek. Maar daar hoort eigenlijk natuurlijk nog een vierde bij: de straatnaam. Iedereen weet dat aan een dreef vaak duurdere huizen staan dan aan een gewone straat. Maar is dat ook echt zo?

De New York Times heeft recent een leuk onderzoek gedaan naar het verband tussen huizenprijzen en straatnamen in de Verenigde Staten. De journalisten bestudeerden een grote database met verkoopprijzen in de loop der jaren en vonden een duidelijke relatie tussen de straatnaam en de huizenprijs. In de Verenigde Staten zijn huizen in een street gemiddeld het goedkoopst; van de goedkoopste 40% van alle huizen staat driekwart aan een street of avenue. Huizen in lanes scoren wat beter dan huizen in streets, en de duurdere huizen kun je vooral vinden aan een way of een place. (Hoewel het Engelse 'way' letterlijk natuurlijk gewoon 'weg' betekent, heeft het in Amerika een beetje de bijklank van een 'dreef'. En zo'n 'dreef' is etymologisch dan natuurlijk weer verwant met een 'drive'. Maar nu dwaal ik af.)

De top-10 van Amerikaanse staatnamen staat vol met straatnamen met een rangnummer - zoals Third Street en Fifth Street - en de vraag is natuurlijk of dat eerste deel van de straatnaam ook van invloed is op de prijs. En inderdaad: eengezinswoningen in straten die ergens naar genoemd zijn, zijn gemiddeld 2 procent duurder dan woningen in straatnamen met rangnummers. In sommige steden - zoals Los Angeles, San Francisco en Philadelphia - is dat verschil zelfs twintig procent! Straatnamen met rangnummers komen in alle prijsklassen voor, maar in de hoogste prijsklasse zitten ook de huizen met de hoogste rangnummers in de straatnaam. Huizen die tot de duurste 20% horen, staan in straten met 'scenic names' zoals Ocean Drive, Gulf Boulevard of Canyon Road. Maar dat is natuurlijk niet zo vreemd. Grappig feitje: oude presidenten zijn niet zo goed voor de prijs, want in straten die naar presidenten zijn genoemd, staan vaak juist huizen die tot de goedkoopste 40% horen.

En hoe zit dat in België?
Toevallig heeft Roel Helgers, een onderzoeker van de KU Leuven, onlangs een vergelijkbaar onderzoek
gedaan in België. Hij ging ook uit van een grote database met huizen en verkoopprijzen, maar zijn aanpak was toch iets anders dan die van de Amerikanen. Hij ging namelijk eerst op zoek naar woningen die goed met elkaar vergelijkbaar waren op aspecten zoals oppervlakte, ligging en afwerking. Die zouden ongeveer evenveel moeten kosten, maar dat was natuurlijk niet zo. Vervolgens ging hij voor die vergelijkbare woningen op zoek naar verklaringen voor de prijsverschillen. En wat bleek? Ook in België is er een duidelijke relatie tussen de straatnaam en de prijs.

Helgers nam straatnamen op -straat als uitgangspunt. Vergelijkbare huizen aan een -steenweg (een achtervoegsel dat in België veel voorkomt) bleken 2 procent goedkoper te zijn. Huizen aan een -hof of een -baan zijn gemiddeld 1,5 procent duurder dan die aan een -straat. Huizen aan een -laan zijn gemiddeld 2,6 procent duurder, huizen aan een -plein 4 procent duurder en huizen aan een dreef zelfs 6,2 procent duurder dan die aan een -straat. Natuurlijk gaat het hier maar om gemiddelden, maar toch zijn dat mooie uitkomsten. En in grote lijnen komen de uitkomsten ook overeen met die van de New York Times.

Volgens onderzoeker Helgers is het allemaal eenvoudig te verklaren: "Wie het woord steenweg hoort, denkt meteen aan een drukke, lelijke straat met lintbebouwing. Er is daardoor spontaan minder interesse in die huizen, en daarom liggen de prijzen lager. Een groot verschil met de rust en de rijen bomen die we met een laan associëren." En dat herken ik wel: een laan of dreef klinkt een stuk ruimer en dan een straat, dus daar staan dan vast ook grotere en mooiere huizen. Het is illustratief dat de toekomstige bewoners van een nieuwe villawijk in Nootdorp gingen klagen toen bleek dat de nieuwe straatnamen gewoon op -straat zouden eindigen. "In een villapark horen geen straten, dat klinkt te eenvoudig," zo schreef de voorzitter van de kopersvereniging. Hij beweerde zelfs dat "menige koper een andere woningkeuze zou hebben gemaakt als hij tijdig kennis had genomen van deze straatnamen". En dus veranderde de gemeente de -straten snel in -dreven.

Korrel zout
Dat is dus duidelijk: huizen aan dreven zijn inderdaad duurder dan huizen aan straten. Maar er zijn altijd uitzonderingen op de regel. Neem nou de Tannhäuserdreef. Dat klinkt toch best wel sjiek. Het is makkelijk om je daar een rustieke, brede weg bij voor te stellen met hier en daar een villa tussen de bomen. Maar in werkelijkheid is het een straat in een buurt vol met flatgebouwen in de Utrechtse wijk Overvecht. En het is heus niet zo dat een huis aan de Main Street in één klap meer waard is als men de straatnaam in Main Lane verandert. De journalisten van de New York Times schreven zelf in hun artikel gelukkig ook dat correlatie iets anders is dan een causaal verband. Ze geven zelf ook een aantal verklaringen voor de gevonden verbanden. In de jaren vijftig werden veel straatnamen street of avenue genoemd en in de jaren tachtig juist meer circles en courts, en dus zijn huizen aan een circle of court vaak een stuk nieuwer en daarom ook duurder. En dat een huis aan Lake Street duurder is dan een huis aan de Main Street is ook niet zo vreemd, want de naam doet vermoeden dat de eerste in de buurt van een meer ligt en zoiets is inderdaad wel van invloed op de prijs.

Zo komt het toch weer uit op "de plek, de plek en de plek". Maar toch ook een beetje de straatnaam.

Reacties

Stefan zei…
Is dit in het verleden ook wel eens voor de Nederlandse situatie onderzocht? Groeten, Stefan
Dinx zei…
Nee Stefan, zo'n onderzoek is mij niet bekend, maar als je er ergens iets over vindt dan hoor ik dat graag!

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...

Populaire posts van deze blog

De Johan Cruijff Boulevard - over de geschiedenis van het begrip 'Engelse ziekte'

Eerder deze week werd bekend gemaakt dat de Arena boulevard in Amsterdam een nieuwe naam krijgt: hij heet voortgaan Johan Cruijff Boulevard. Iemand vroeg me waarom beide namen met een extra spatie geschreven zijn. Zou het niet logischer zijn om dat Arenaboulevard en Johan Cruijffboulevard te noemen? Ja, dat zou meer volgens de standaard zijn. In Amsterdam worden samenstellingen in bijna alle straatnamen aaneengeschreven, maar er zijn nog enkele uitzonderingen zoals de Fien de la Mar Straat en het Dwaze Moeders plein. Ook in de rest van het land komen dat soort straatnamen met extra spaties voor. Naar de reden voor dat spatiegebruik kan ik alleen maar gissen. Grote kans dat het gewoon komt door onzorgvuldigheid ergens in het proces. Pratend over die spatie kwam ook de term Engelse ziekte voorbij. Voor sommige mensen zijn 'onjuist spatiegebruik' en 'Engelse ziekte' synoniemen van elkaar. Voor anderen is 'Engelse ziekte' een ruimer begrip, waar ook het gebruik van …

Wat is de echte Monopoly-stad van Nederland? En waar ligt Ons Dorp?

Een tijd geleden heb ik al eens uitgelegd wie de straatnamen heeft gekozen voor het Nederlandse Monopoly-spel. De Nederlandse editie van het spel was de eerste waarin straatnamen uit verschillende steden werden gebruikt. Dus vroeg ik me af: is er misschien toch één stad te vinden die al die straatnamen heeft? Dan zouden ze daar mooi hun geheel eigen editie van het spel kunnen maken. Tijdens die zoektocht diende nog een tweede vraag zich aan: waar ligt Ons Dorp?

Laten we eerst eens even kijken hoe bijzonder die straatnamen uit het Monopoly-spel eigenlijk zijn. In de top-10 met straatnamen die in het Nederland het meest voorkomen, staat één straat uit Monopoly: de Dorpsstraat. Die komt in Nederland 315 keer voor, van Aalsmeer tot Zwolle. De Brink komt 67 keer voor, van Almelo tot Zuidwolde. Op 43 plaatsen ligt een Steenstraat, van Alphen aan den Rijn tot in Zwolle. Dan komen we bij een bijzonder geval: de Houtstraat komt 32 keer voor in Nederland (van Almere tot Wolvega), maar vreemd ge…

Wat is in Nederland de langste straat met één naam?

De Oudebildtdijk in de Friese gemeente Het Bildt wordt vaak de langste straat van Nederland genoemd. De straat loopt van Westhoek naar Oudebildtzijl en is volgens Google Maps in totaal 12,1 kilometer lang. Dat is best een eind inderdaad. Maar is het daarmee inderdaad de langste straat van Nederland? En meer specifiek: de langste straat die van begin tot eind dezelfde straatnaam heeft? Ik zal het maar meteen verklappen: dat is dus niet.

Als je gaat zoeken naar 'langste straat van Nederland' kom je allerlei straatnamen tegen. Ik zag dat ergens iemand de Voorstraat in Dordrecht noemde, maar die is 'slechts' 1.200 meter en daarmee met afstand niet de langste. De Laan van Meerdervoort in Den Haag wordt ook vaak genoemd, maar die is met een lengte van 5.800 meter ook zeker niet de langste straat van Nederland. Hier en daar lijkt men dat door te hebben, want daar noemt men het specifiek de langste láán van Nederland.

Ik vind gemakkelijke een paar straten die een stuk langer z…

Is het Hub of Huub van Doorne? - over straatnamen die je anders schrijft

Stel je eens voor dat er een straat naar je wordt genoemd en dat men daarbij je naam verkeerd schrijft. En stel je nou eens voor dat je zelf het straatnaambord mag onthullen en dan voor het oog van de toegestroomde menigte ontdekt dat ze je naam verkeerd geschreven hebben. Dat gebeurde Hub van Doorne in 1965.
Hubert 'Hub' van Doorne was de oprichter van DAF. Hij werd geboren in 1900 in America (in Noord-Limburg) en verhuisde op zijn twaalfde naar Deurne. Daar begon hij in 1928 samen met zijn broer Wim een eigen bedrijf: Hub van Doorne's Machine Fabriek. Dat bedrijf ging een paar jaar later Van Doorne's Machinefabriek en Constructiewerkplaatsen heten, en weer een paar jaar later werd de naam Van Doorne's Aanhangwagenfabriek N.V. DAF. Het bedrijf maakte toen voornamelijk aanhangwagens voor gebruik in de landbouw. Het bedrijf groeide verder: in 1949 werden de eerste vrachtwagens geproduceerd en nadat Hub van Doorne de Variomatic had uitgevonden ('het pientere pookj…